『物件選びの極意』② お得な物件~の続き

前回、『得な物件』の答えを・・・

===前回の引用===

『あなたに余裕があり、売り手に余裕がない状態で行われる売買の物件』

こういう状態をつくってあげれば適正価格で売れるはずの物件も『お得な物件』に変身する。

現在、不動産は下がり基調にあると言われている。

でも、下がり基調にあるからチャンス!!

何がチャンスか・・・

いわゆる『売り主物件』。

  この売り主物件こそが、『お得な物件に変身する可能性を秘めている』

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と書きました、

続きの前に・・・ 最近私もからんだ案件でこんな事例がありました。

<単位なし>

1.業者Aが16で購入した区分所有マンションがありました。


2.業者Aは業者Bに19で転売しました。


3.業者Bは23でエンド向けに販売開始しました。


4.業者Bは銀行から借入を起こして購入しているため、所有物件

  の決済をドンドン行わないと次ぎが買えない。所有物件の決済

  ができないと会社は倒産する。

  今銀行はなかなか融資してくれない


5.半年経過したころ、エンドの買主Pさんとの契約が

  決まりました。価格は22

  ただ、業者B対して銀行が既に待ってくれない状態になり、

  困った業者Bは、

  『買主Pがいることの条件』で友人業者Cの紹介で

  業者Dに22転売。

  (売買に関わる諸費用は業者Bが全額補填)


6.ようやく業者Dと買主Pとの間で決済・・・のはずが、

  買主Pのローンが壊れたのです!

7.業者Bはローンは通ると信じていた。

  業者Cは業者Bにはお世話になっていたので困ってる

  業者Bを助ける気持ちで業者Dを紹介した。

  業者Dは業者Cとは面識ないものの、紹介者Cの顔をたてる

   必要がある立場のため全て信じて業者Cから買った。


8.ローンが壊れたPはどうあがいても融資してくれる先が

  見つからず連絡が取れなくなる。


9.そんな矢先、業者Cが倒産。


10.残されたのは紹介した業者Cと本件に関しては

   『お金を貸した』ぐらいの気持ちの業者D。


11.当然業者Dも借入をおこしているため、

   早く売れないと困る。


12.このあたりから私がこの話しを聞きつけた。

続く  →もう少しだけお付き合い頂ける方は

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整理すると、

 

 ■価格は16→19→22と膨らんでいる。

   諸経費を含めると23で売れないと誰も得をしない。



 ■業者Bは倒産。

   早く売却しないと業者Dも倒産してしまう。




決まっていたはずの契約が決まっていれば良かっただけ。


もはや、『誰も得をしない物件』になってしまった。


ここで私もエンドを探す努力をしたものの、あまりにも相場価格とかけ離れているため、為す術なし。



ようするに、『お得な物件』とはほど遠く、『誰も得をしない物件』になってしまってるのが問題。


っで、私の提案は、


  『15で買うエンドを探す・・・以上!』 


業者Dがこの金額を納得するのに多少時間がかかったものの、これ以上の時間のロスは会社倒産を意味していたため、



→結局、投資用マンションを探していた私のお客様が15で契約。

→決済時には業者Dも、紹介者Cも、当然私のお客様も最後は全員喜んでました。


だって、決済が1日でもずれたら倒産・・・って話しになっていたから。



っで、前回の『売主物件』の話しに戻ると・・・

 

そもそも『売主物件』と呼ばれているのは、『不動産業者が売主である物件』のことを指します。



上の例がその典型。



現在、かなりの転売業者(安く買って、高く売る目的の不動産業者)は一時期のミニ不動産バブル時に購入した物件をかかえてしまっており、結果、経営が厳しい状態に陥っている



これらの業者は、僅かな望みを持って高く売りたいと切望しているものの、決済しないことには次ぎの物件も買えないし、銀行への支払期限も迫ってくるなかで、



『多少損をしても手放す』 業者もいれば、



『時間切れのため、大きな損を出しても決済せざるを得ない』業者も出てきている。


私の感覚だと、この手の業者は今多い。


これを踏まえ


『あなたに余裕があり、売り手に余裕がない状態で行われる売買の物件』


を考えると、




『売り手に余裕がない状態』 この条件に合う物件は上で書いたように多い。


あとは、


『あなたに余裕がある』  この条件さえクリアすればOK。



ここが問題、ここで意味するベストの状態とは、『CASHを持っていること』。これがベスト。だけど、ほとんど方は融資を受けますよね。



仮にCASHを持っていたとしても、全額CASHで購入することはあまりお勧めしてません。(一部の本当の大金持ちさんについては別ですが・・・)



そこで、あなたに余裕がある条件をクリアにするためには・・・


  続く  →あまりに長くなってしまったので続きは次回・・・

         BLOGとは要約して簡潔に書くものだぞ!!

         と思った方は・・・  いつもいつもすみません!

 ■買い手はいない。


『物件選びの極意』  お得な物件・・・

よく『お得な物件ある?』って聞かれる。

そんな時はさらっと『あるよ』って答える。

なぜなら、

 1.お得な物件はいつの時代も必ずあるから。

 2.『ない』と言い切るのは仕事を真剣にやってないことだから。 

 3.本気で購入意志がある方はそういう質問を投げてこないので、

   『時候の挨拶』レベルと判断して『ある』と答える。

でも私の興味は『お得な物件』って何??ってこと。

  あれこの先、ちょっと面白そうだゾ・・・って思われた方、

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もし、ある物件が適正な価格で売買されるなら、それは『適正価格で売買された物件』であって、『お得な物件』ではない。この場合はevenな取引き。

 常にプレーヤーは売る側と買う側。

高く売れたら、売り手が『お得な物件』だったと喜ぶし、

安く買えたなら、買い手が『お得な物件』だったと喜ぶ。

では、高く売れる or 安く買える・・・これって何で決まるだろうか?

ここが☆ポイントで

 

 高く売れる時 = 売り手に余裕がある時 かつ 買い手に余裕がない時

 安く買える時 = 売り手に余裕がない時 かつ 買い手に余裕がある時

余裕とは、金銭的余裕&時間的余裕 のふたつ。

でも、 「time is money」

    「時は金なり」

っていうくらいで結局、金銭的余裕と時間的余裕ってほとんど一緒だよね。

話しを戻して、

 『お得な物件』って何??を考えると答えは

 

『あなたに余裕があり、売り手に余裕がない状態で行われる売買の物件』

こういう状態をつくってあげれば適正価格で売れるはずの物件も『お得な物件』に変身する。

現在、不動産は下がり基調にあると言われている。

でも、下がり基調にあるからチャンス!!

何がチャンスか・・・

いわゆる『売り主物件』。

  この売り主物件こそが、『お得な物件に変身する可能性を秘めている』

続く  →是非続きを読んで頂ける方も、飽きてきた方も、

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