8月18日http://ameblo.jp/higherground01/theme-10008333140.html ｶﾃｺﾞﾘｰ＜不動産投資＞ﾊｲﾗｲﾌ西新宿 初めての物件購入 の続きです。 さてさて、初めて買った区分ﾏﾝｼｮﾝ・・・『思い』も相当入り、感傷的になりながら、感慨深くもなりながら、一生懸命間取りを研究し『この21㎡をどうやって有効活用できるか』に主眼を置き、また、『女の子が借りてくれたら居心地良いか？』、男の子が借りて彼女が遊びにきて料理を作ってくれることになった時、ｷｯﾁﾝは廊下側にあった方が良いか、室内にあった方が会話が弾み楽しいか・・・』 相当考えました。 →どんな方が入居したのか気になる方は こちのﾎﾟﾁお願いします→
21㎡の限られたｽﾍﾟｰｽで考えて行くと、『何か』を削る勇気も必要。 自分の中で譲れなかったのが次の点 ・部屋は約9帖欲しい。←21㎡で9帖って至難の技 ・ｸﾛｰｾﾞｯﾄはしっかり欲しい。←部屋が広くても収納がなければ× ・ﾊﾞｽﾄｲﾚは別が良い。←3点ﾕﾆｯﾄは嫌 最終的に至った結論は・・・ ・風呂はこだわらない。 西新宿に住む人って、（当時の私の考えですが）癒しよりも機動力が欲しい。お風呂での癒しも大事だけど、それよりもﾊﾟﾊﾟｯとｼｬﾜｰを浴びる。私もそうですが、ほとんどｼｬﾜｰしか使わない方って意外と多くないですか？（特に男性） 最後までｼｬﾜｰﾙｰﾑのみにするか・・・ﾊﾞｽﾀﾀﾌﾞ付きにするかの葛藤があったが、最終的には、五右衛門風呂みたいな体育座りしてぴったり入れる小さめな風呂ﾕﾆｯﾄを入れた（笑） これが本当に優れもので、ｼｬﾜｰﾙｰﾑのﾕﾆｯﾄと遜色のない大きさでかつ、小さなな正方形のﾊﾞｽがついている。 風呂で癒し・・・とはほど遠い狭さだけど、ちゃんと入れる！ 今思うのは、お風呂を小さくしたことで女性入居者は見込めないよね。 次ぎにﾄｲﾚ。 3点ﾕﾆｯﾄはどうしても嫌だったのでﾊﾞｽﾄｲﾚは別。でもｽﾍﾟｰｽはかけられない。 この時使えるのが、ﾄｲﾚを脱衣所と兼用にしてちょっとお洒落な洗面を付け、そこからﾊﾞｽﾙｰﾑに入る。かなりの省ｽﾍﾟｰｽが実現する。 これで、21㎡だけど、9帖の濃い茶と白を基調としたﾜﾝﾙｰﾑができあがった。 ﾌﾛｱﾘﾝｸﾞは白っぽくした方が全体の色調がﾊﾞｯﾁﾘになるのだが、予算の都合でここは良く見かけるﾊﾞｰﾁ色にした。 ・・・こんだけ『思い』を込めたﾜﾝﾙｰﾑﾏﾝｼｮﾝ。 さーて、どんな人が借りてくれるのか？？？ 早く入居してもらいたかったので、敷金・礼金ｾﾞﾛ！にて募集。 2週間位で入居者が決まりました！ →すぐに入居者を探して下さったのは、この物件の売買でもお世話になった日建ﾎｰﾑ・F社長 ！ 当時決まった時は、本当に嬉しかったのを覚えてます。 さーーて、入居者様は夢を持った若い青年か！？？ ・・・都会で住むことに夢を膨らませる、女の子か？？ どんな人が来ても、私の自信作のﾜﾝﾙｰﾑなら満足してくれるだろう！ （どんだけ自信満々だったのだろう） ・・・ところが・・・入居になったのは、○DVDの複製をやるお兄ちゃん達だった・・・ﾊﾟｿｺﾝを何台も入れて夜な夜な複製するのか？？深くは分からないので憶測だけど。。。 あれれ・・・『思い』を込めて妄想しながら試行錯誤造り上げたお部屋だったのに（涙） でもでも、入居した月から今まで滞納もない。 きっと彼（ら）も頑張ってるのであろう。 誰が入居しても構わない。 しいて言うなら、人生を一生懸命頑張ってる人であれば私はうれしい。
→私は、オレは、毎日頑張っている･・・という方は 是非頑張っている私に優しいﾜﾝｸﾘを→
navi cafe ～セントラルレジデンスの横
セントラルレジデンス新宿シティタワーというマンションがあり、新宿でも有数のタワーマンション。 （今度タワー特集で載せときますね）
このマンションは投資用マンション・・・のコーナーで書いた、私が最初に購入した『ハイライフ西新宿』の隣に位置してる。
っで、本日は、このタワーマンションとハイライフ西新宿の間に位置する『NAVI CAFE』について。この『NAVI CAFE』は週のうち４日くらいﾗﾝﾁを食べてるお店。ﾗﾝﾁに珈琲がつくのでうちのSTAFFと一緒によく行くとこ。
先日前を通りかかると『マジックショーやってます』との看板が。
マジックに目がない私は吸い込まれるように中へ・・・
中にいたのはアメリカの『THE MAJIC CASTLE』でも活躍し、賞をとった事のある『TOSSY』。
→NAVICAFE知ってる方も知らない方も
ﾏｼﾞｯｸ好きはこれをﾎﾟﾁっと･･･・
自分の為にマジックなんてやってもらったことのない私にとっては幸せのひととき。
若干緊張気味で手が僅かに震えてる、TOSSY・・・こっちまで緊張してくる。
はいこの人がTOSSY 
私がｻｲﾝしたお金が厳重にしばってある巾着袋から出てきたり、私がｻｲﾝしたﾄﾗﾝﾌﾟが厳重に封してある封筒から出てきたり、ﾗｼﾞﾊﾞﾝﾀﾞﾘ・・・
お金が増えるﾏｼﾞｯｸがあれば是非教えてもらいたいもんだ・・・
TOSSY！ありがとう！
■NAVI CAFE
東京都新宿区7-22-31
03-3366-2002
ｱﾒﾌﾞﾛ：http://ameblo.jp/runa-yuuuu
お隣ののっぽさん・・・セントラルレジデンス新宿タワー＜31F 316戸 ＞
小さなお部屋もありますよ～
37.13㎡
165,000円 ＜2-2＞
『物件選びの極意』② お得な物件～の続き
前回、『得な物件』の答えを・・・
＝＝＝前回の引用＝＝＝
『あなたに余裕があり、売り手に余裕がない状態で行われる売買の物件』
こういう状態をつくってあげれば適正価格で売れるはずの物件も『お得な物件』に変身する。
現在、不動産は下がり基調にあると言われている。
でも、下がり基調にあるからチャンス！！
何がチャンスか・・・
いわゆる『売り主物件』。
この売り主物件こそが、『お得な物件に変身する可能性を秘めている』
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
と書きました、
続きの前に・・・ 最近私もからんだ案件でこんな事例がありました。
＜単位なし＞
１．業者Ａが１６で購入した区分所有マンションがありました。
２．業者Ａは業者Ｂに１９で転売しました。
３．業者Ｂは２３でエンド向けに販売開始しました。
４．業者Ｂは銀行から借入を起こして購入しているため、所有物件
の決済をドンドン行わないと次ぎが買えない。所有物件の決済
ができないと会社は倒産する。
今銀行はなかなか融資してくれない。
５．半年経過したころ、エンドの買主Ｐさんとの契約が
決まりました。価格は２２。
ただ、業者Ｂ対して銀行が既に待ってくれない状態になり、
困った業者Ｂは、
『買主Ｐがいることの条件』で友人業者Ｃの紹介で
業者Ｄに２２で転売。
（売買に関わる諸費用は業者Ｂが全額補填）
６．ようやく業者Ｄと買主Ｐとの間で決済・・・のはずが、
買主Ｐのローンが壊れたのです！
７．業者Ｂはローンは通ると信じていた。
業者Ｃは業者Ｂにはお世話になっていたので困ってる
業者Ｂを助ける気持ちで業者Ｄを紹介した。
業者Ｄは業者Ｃとは面識ないものの、紹介者Ｃの顔をたてる
必要がある立場のため全て信じて業者Ｃから買った。
８．ローンが壊れたＰはどうあがいても融資してくれる先が
見つからず連絡が取れなくなる。
９．そんな矢先、業者Ｃが倒産。
１０．残されたのは紹介した業者Ｃと本件に関しては
『お金を貸した』ぐらいの気持ちの業者Ｄ。
１１．当然業者Ｄも借入をおこしているため、
早く売れないと困る。
１２．このあたりから私がこの話しを聞きつけた。
続く →もう少しだけお付き合い頂ける方は
･･･愛のｸﾘｯｸを･･･・
本当に励みになります。
整理すると、
■価格は１６→１９→２２と膨らんでいる。
諸経費を含めると２３で売れないと誰も得をしない。
■業者Ｂは倒産。
早く売却しないと業者Ｄも倒産してしまう。
決まっていたはずの契約が決まっていれば良かっただけ。
もはや、『誰も得をしない物件』になってしまった。
ここで私もエンドを探す努力をしたものの、あまりにも相場価格とかけ離れているため、為す術なし。
ようするに、『お得な物件』とはほど遠く、『誰も得をしない物件』になってしまってるのが問題。
っで、私の提案は、
『１５で買うエンドを探す・・・以上！』
業者Ｄがこの金額を納得するのに多少時間がかかったものの、これ以上の時間のロスは会社倒産を意味していたため、
→結局、投資用マンションを探していた私のお客様が１５で契約。
→決済時には業者Ｄも、紹介者Ｃも、当然私のお客様も最後は全員喜んでました。
だって、決済が１日でもずれたら倒産・・・って話しになっていたから。
っで、前回の『売主物件』の話しに戻ると・・・
そもそも『売主物件』と呼ばれているのは、『不動産業者が売主である物件』のことを指します。
上の例がその典型。
現在、かなりの転売業者（安く買って、高く売る目的の不動産業者）は一時期のミニ不動産バブル時に購入した物件をかかえてしまっており、結果、経営が厳しい状態に陥っている。
これらの業者は、僅かな望みを持って高く売りたいと切望しているものの、決済しないことには次ぎの物件も買えないし、銀行への支払期限も迫ってくるなかで、
『多少損をしても手放す』 業者もいれば、
『時間切れのため、大きな損を出しても決済せざるを得ない』業者も出てきている。
私の感覚だと、この手の業者は今多い。
これを踏まえ
『あなたに余裕があり、売り手に余裕がない状態で行われる売買の物件』
を考えると、
『売り手に余裕がない状態』 この条件に合う物件は上で書いたように多い。
あとは、
『あなたに余裕がある』 この条件さえクリアすればＯＫ。
ここが問題、ここで意味するベストの状態とは、『ＣＡＳＨを持っていること』。これがベスト。だけど、ほとんど方は融資を受けますよね。
仮にＣＡＳＨを持っていたとしても、全額ＣＡＳＨで購入することはあまりお勧めしてません。（一部の本当の大金持ちさんについては別ですが・・・）
そこで、あなたに余裕がある条件をクリアにするためには・・・
続く →あまりに長くなってしまったので続きは次回・・・
ＢＬＯＧとは要約して簡潔に書くものだぞ！！
と思った方は・・・ いつもいつもすみません！
