某中堅デベロッパーが手がけた、都内O区にあるマンションの話し。

O区、某駅からﾄｺﾄｺ歩くこと7分。

　　ﾄｺﾄｺ歩きながら、今日のﾗﾝｷﾝｸﾞをﾁｪｯｸして下さい！

　　おかげさまで20位も到達しそうな・・・

　　多分→ をﾎﾟﾁﾎﾟﾁして頂けると良いことが・・・あるといいな

ﾄｺﾄｺﾄｺﾄｺ歩くと、

シングル向けのSTUIOタイプと一部1LDKタイプがあるマンション。

いわゆる投資向けマンションと思って頂いてOK。

これが、利回り7％をたたき出す。

実需で買うならそーとー『お得な物件』！

なぜ？

これ販売用のCG↓

本物件、昨年8月に建てられ、総戸数50戸全てが新築マンションとして売りに出された。

時期も悪く、完売にいたらず、本年5月にA社が残16戸を購入。

A社は販売代理を行っている不動産業者。

安く買って、高く売る。

商売の基本。

・・・ただし、それは世が良ければの話し・・・

　時期は悪かった。

A社は本物件以外にも仕入れを行っており、台所事情は芳しくない。

買ってしまった時期も悪く、5月以降、抱えている物件は売れず。

銀行の融資もでない。

そして、現在購入した16戸中、12戸が売れ残っている。これ大変ね。

9月9日までにある程度まとまったお金がないと、A社は潰れてしまう・・・

ある程度のお金を用意する術は、銀行の追加融資が期待できない今、保有物件を売るしか道はない。

っで、12戸残っているこの新築匿名マンションで、

9月9日までになんとしても売上げをたてなければいけない。

そう！A社は頑張るしかないのである。

今となっては、このマンションで利益を出そう・・・なんて悠長なことは言ってられない。損覚悟で1日1日が時間との勝負！頑張るのみ。

しかも時間がないので現金買いのお客様でないと間に合わない。

9月9日って・・・もうすぐではないか！！

A社の買った価格を100とすると、今現在（officialではないが）62まで下げて販売して欲しいと依頼があった。エンド（＝最終消費者）からすると当然破格である。

（さすがに時間がタイトすぎるが・・・）

何が言いたいか。

池袋と目白の間にあるパレドール目白（中古マンション）を先日販売した。

買って頂いた方は投資用として購入。

利回り約９％　（まーまー良い）

オーナーチェンジ物件 ではなかったので、これから賃付け開始。

私も投資用を買っていた時の頃を思い出すと、痛いほど分かるんですが、投資用物件を買われた方って、入居者が確定して初めて安心して頂ける。

買われた方は（あたりまえですが）、買った翌月にはローンの返済が開始し、管理費やら修繕費の支払いも始まる。夢に描いた投資用マンション・・・でも入金がなければ何の喜びもない。

なので、私は頑張ります。

そして今日最初の仕込み頑張りました。

　　今日何を頑張ったのか知りたい方は・・・

　　　恐れ入ります・・・ﾎﾟﾁっと→ 　

　　　みなさまの慈善ﾎﾟﾁﾎﾟﾁが効いてます！25位入賞！多謝！

えー、池袋、目白界隈の賃貸業者様を25件訪問～

雨のせいか、湿気がひどい為の汗のせいか・・・（ﾀﾌﾞﾝ汗）・・・ｼｬﾂはびっちょり。でもこういう作業も嫌いではない。会社員なりたての新人時代を思い出す感じ。

『こんちわーー！』　（若手営業ﾏﾝより元気のある声で）

『これ賃貸付けてくださーーい！』　（中堅営業ﾏﾝより渋い声で）

『君元気あるね！その調子で明日にでも付けてもらえると嬉しいよ！』（中年営業ﾏﾝより慣れ慣れしい感じで）

こんな具合で1件1件地道に訪問。

勿論、不動産業者が閲覧できるﾈｯﾄ広告等は仕込むんだけど、『気持ちの問題』として、地場の業者さんを回る活動ってどうしても必要だと思う。

自分の中でのＬＩＭＩＴは1ヶ月。

やっぱり仕事は自分との戦いか・・・

さー！1ヶ月以内に入居者様は現れるのでしょうか！？！？

　夜は池袋の夜景と東京ﾀﾜｰ六本木ﾋﾙｽﾞが・・・

角部屋は眺望も良いけど空気の流れがあって良いですよね・・・

オーナーチェンジ物件ってなんでしょう。

はい、これは入居者がいる状態で、物件の所有者が売りたくなった物件のこと。

たまに『OC』なーんて書くことも。　海外ドラマ『THE OC』とは違うよ。

投資用物件を探している方にとってこの『オーナーチェンジ』物件はありがたい。何がありがたいかと言うと・・・メリットとしては、

①物件を買った後に入居者を捜さなくてよい。

②家賃収入が確定しているので、月額収支が既に安定している。

③『オーナーチェンジ』物件は空室物件に比べて安い。

③なんかは、なんで？って思うかも知れないけど、実態がそうなんです。

なぜかと言うと、実需で買う方（実際に自分が住む方）は当然そのマンションを気に入って買われる為に、少し高くても『気に入ってるから』買っちゃうのです。それを知っている売り主さんは多少高く売りに出すのです。（これはいわゆる『あなたに余裕がなく、売り主に余裕がある状態・・・』に似てる。なぜなら、精神的に物件を気に入っちゃうと『買いたいがために、買えなくなる事をしたくない＝値引き交渉を強くできない状態』になるから・・・）

反面、投資で購入を検討している方は、『マンションを気に入って』買うのではなく、『利回り＝数字を気に入って』買うために、価格にはものすごくシビアなのです。

でもデメリットもちゃんとあります。

①居住者がいるので室内を見ることが難しい。

　　室内を見ないで買うケースがほとんど。

②当面家賃収入が確定しているものの、もしすぐに出ていってしまったら、室内の清掃、リフォーム等の出費がかかる。

③住宅ローンが使えない・・・裏技的に住宅ﾛｰﾝを使う場合もあるのですが

　　※投資目的の場合には住宅ローンが使えない

　ふ～ん、と思った方は是非ﾎﾟﾁを・・・

　　　　　　　今日もﾎﾟﾁありがとうございます→

　私は海外ドラマでは『２４』と『プリブレ』が好きです。